Fonds vs immobilier : comprendre vos options

Le changement de politique

En octobre 2023, le gouvernement portugais a adopté une loi supprimant l'immobilier comme investissement éligible au Golden Visa. Un délai de transition a été prévu jusqu'en 2024 pour les dossiers déjà en cours.

Les raisons

Le gouvernement a invoqué plusieurs préoccupations :

• Crise du logement abordable à Lisbonne et Porto
• Investissements étrangers qui font monter les prix
• Investisseurs Golden Visa qui ne résident pas réellement au Portugal
• Volonté de réorienter l'investissement vers l'économie productive

Résultat

Les fonds d'investissement (fonds régulés CMVM investissant dans des sociétés portugaises) sont devenus la voie principale pour les nouveaux candidats. D'autres options existent (transfert de capitaux, création d'entreprise, R&D) mais les fonds sont les plus pratiques pour les investisseurs passifs.

Même quand l'immobilier était possible, les fonds avaient des caractéristiques distinctes :

Montant de l'investissement

• Immobilier : 500 000 € (ou 350 000 € pour des projets de réhabilitation)
• Fonds : 500 000 €

Liquidité

• Immobilier : Faible. Vendre un bien prend des mois et génère des frais (6 à 10 %)
• Fonds : Moyenne. La plupart des fonds ont des durées de 7 à 10 ans avec des procédures de sortie définies

Gestion

• Immobilier : Active. Locataires, entretien, gestion
• Fonds : Passive. Les gestionnaires s'occupent de tout

Diversification

• Immobilier : Un seul actif. Les 500 k€ dans un bien
• Fonds : Diversifiés. Répartis sur plusieurs sociétés portugaises

Rendements

• Immobilier : Loyer (3 à 5 %) + plus-value (variable, selon le marché)
• Fonds : IRR cible variable selon le type de fonds (2 à 15 % selon la stratégie)

Complexité fiscale

• Immobilier : Impôts sur le patrimoine, imposition des loyers, plus-values
• Fonds : Fiscalité au niveau du fonds variable ; investisseurs américains : considérations PFIC

Certitude de sortie

• Immobilier : Dépend du marché. Pas d'acheteur garanti
• Fonds : Durées définies et procédures de liquidation

Pour beaucoup d'investisseurs, le passage aux fonds est avantageux :

1. Pas de gestion immobilière
Pas besoin de chercher des locataires, gérer les réparations ou les réglementations portugaises depuis l'étranger. Le gestionnaire du fonds s'en charge.

2. Meilleure diversification
Au lieu de miser 500 000 € sur un appartement à Lisbonne, votre investissement est réparti sur plusieurs sociétés, secteurs et parfois classes d'actifs.

3. Due diligence professionnelle
Les gestionnaires de fonds font une analyse approfondie des opportunités. Vous bénéficiez de leur expertise au lieu de naviguer seul sur le marché immobilier portugais.

4. Protection réglementaire
Les fonds régulés CMVM ont des audits obligatoires, des protections investisseurs et des exigences de transparence. Les transactions immobilières au Portugal offrent moins de garde-fous.

5. Calendrier de sortie plus clair
La plupart des fonds ont des durées définies (7 à 10 ans) et des procédures de liquidation. La sortie immobilière dépend entièrement du marché et de la recherche d'un acheteur.

6. Coûts de transaction plus bas
Les frais de souscription des fonds (1 à 3 %) sont en général inférieurs aux frais de transaction immobilière (6 à 10 % : droits de mutation, notaire, frais juridiques).

Les fonds ne sont pas parfaits. Voici ce que vous perdez :

Moins de contrôle
Vous ne choisissez pas les investissements précis. Le gestionnaire décide où va votre argent dans le cadre de la stratégie du fonds.

Les rendements dépendent de la gestion
Contrairement à l'immobilier où vous pouvez influer sur la valeur (travaux, gestion), les rendements des fonds dépendent entièrement des décisions du gestionnaire.

Moins tangible
Certains préfèrent détenir des actifs « réels ». Les parts de fonds sont des instruments financiers, pas un bien physique.

Structures de frais
Les fonds facturent des frais de gestion (1 à 3 % par an) et éventuellement des frais de performance. L'immobilier a aussi des coûts de détention, mais plus visibles.

Restrictions de liquidité
La plupart des fonds Golden Visa ont des périodes de blocage alignées sur les 5 ans de résidence. Sortir en cas de changement d'avis n'est pas simple.

Complexité fiscale (certaines nationalités)
Les investisseurs américains ont des obligations PFIC qui ne s'appliquaient pas à la propriété directe. Les Britanniques peuvent avoir un traitement fiscal différent des loyers.

L'investissement en fonds est idéal si vous :

• Voulez un investissement passif sans gestion
• Préférez la diversification à un pari immobilier concentré
• Ne prévoyez pas de vivre au Portugal à temps plein
• Voulez une gestion professionnelle de votre investissement
• Préférez des délais de sortie définis à une vente immobilière selon le marché
• Connaissez peu le marché immobilier portugais

Les fonds peuvent être moins adaptés si vous :

• Préférez fortement des actifs tangibles
• Voulez un contrôle maximal sur les décisions d'investissement
• Êtes investisseur américain et mal à l'aise avec les déclarations PFIC
• Voulez utiliser le bien (résidence secondaire)
• Avez une expertise immobilière que vous souhaitez exploiter

Si vous envisagiez l'immobilier et devez maintenant envisager les fonds :

Recadrez vos attentes
Considérez l'investissement en fonds comme l'achat d'un accès à la résidence portugaise et à la mobilité UE—pas comme un investissement classique. Si le fonds vous rend votre capital après 7 ans avec des gains modestes, vous aurez quand même atteint votre objectif d'immigration.

Concentrez-vous sur le risque
Choisissez des fonds à stratégie conservative si la préservation du capital prime sur les rendements. Les fonds communs diversifiés sont moins risqués que le capital-risque.

Pensez au coût d'opportunité
Vos 500 000 € auraient été peu liquides en immobilier aussi. L'investissement en fonds n'est pas forcément plus restrictif—c'est différent.

Faites appel à des professionnels
Contrairement à l'immobilier où vous pouvez vous fier à votre jugement, le choix de fonds gagne à être conseillé. Nous aidons les investisseurs à faire correspondre les fonds à leur profil de risque et à leur situation fiscale.