Portugal Golden Visa Regulatorischer Status: Gesetze 56/2023 und 61/2025

In Kraft getreten: Oktober 2023
Status: Aktiv und durchgesetzt

Gesetz Nr. 56/2023, bekannt als „Mais Habitação" (Mehr Wohnraum) Gesetz, ist der Eckpfeiler der aktuellen Golden Visa Berechtigung. Es hat das Programm grundlegend umgestaltet, indem es direkte Immobilieninvestitionen als qualifizierenden Weg eliminierte.

Hauptbestimmungen

1. Nicht-Immobilien-Anforderung
Qualifizierende Investmentfonds dürfen keine direkten oder indirekten Investitionen in Wohnimmobilien halten. Diese Anforderung zielt speziell auf:

• Direktes Eigentum an Wohnimmobilien
• REITs (Immobilien-Investmentfonds)
• Fonds mit Wohnimmobilien-Exposure

2. Zulässige Investitionswege
Das Gesetz lenkt Kapital in produktive Investitionen durch:

• ARIT (Ativos de Investimento de Risco Titulados): Öffentlich angebotene risikoreiche Investitionsanlagen in der Kategorie alternativer Investmentfonds (AIF)
• Mindestinvestition: €500.000 in qualifizierende Fonds
• Fonds müssen bei der CMVM (Portugiesische Wertpapiermarktkommission) registriert sein

3. Geografische Beschränkungen („Eingeschränkte Zonen")
Investmentfonds dürfen keine direkten Immobilien halten in:

• Großraum Lissabon
• Großraum Porto
• Küstenkorridor, der diese Regionen verbindet

4. 60% Portugal-Hauptsitz-Regel
Mindestens 60% des Fondskapitals müssen in kommerzielle Unternehmen mit Hauptsitz in Portugal investiert werden. Dies stellt sicher, dass Kapitalströme der portugiesischen Wirtschaft zugutekommen.

Die Ausnahme für Betriebsgesellschaften

Eine kritische Unterscheidung unter Gesetz 56/2023: Fonds dürfen in Unternehmen investieren, die immobilienintensive Geschäfte betreiben, vorausgesetzt, der zugrunde liegende Vermögenswert ist der Geschäftsbetrieb und nicht passiver Immobilienbesitz.

Beispiele für zulässige Betriebsgesellschaften:

• Hotelleriefonds, die in Hotelmanagementunternehmen investieren (z.B. Mercan, Stag/Ando Europe)
• Landwirtschaftsfonds, die in Agrarbetriebe investieren (z.B. Pela Terra)
• Logistik- und Industrieparkbetreiber
• Solarenergie- und Infrastrukturbetreiber

Nicht zulässig (passive Immobilien):

• Direktes Wohnimmobilieneigentum
• Gewerbeimmobilienentwicklung zum Verkauf
• REITs mit Mietportfolios
• Kurzzeitvermietungsplattformen (Airbnb-ähnliche Geschäftsmodelle)

Diese Unterscheidung validiert beliebte Fondskategorien wie Hotellerie-PE, Landwirtschaft und Infrastruktur bei gleichzeitiger Wahrung der Gesetzesabsicht, Kapital von Immobilienspekulation umzuleiten.

Status: Unter verfassungsrechtlicher Prüfung
Vorgeschlagene Umsetzung: Ausstehende Gerichtsentscheidung

Gesetz 61/2025 schlägt wesentliche Änderungen der Einbürgerungsfrist für Nicht-CPLP-Staatsangehörige (Gemeinschaft der Portugiesischsprachigen Länder) vor.

Vorgeschlagene Änderungen

1. Verlängerte Aufenthaltsanforderung

• Geltendes Recht: 5 Jahre legaler Aufenthalt für Staatsbürgerschaftsberechtigung
• Vorgeschlagen (Gesetz 61/2025): 10 Jahre legaler Aufenthalt für Nicht-CPLP-Staatsangehörige

2. CPLP-Ausnahme
CPLP-Staatsangehörige (Brasilien, Angola, Mosambik, Kap Verde, Guinea-Bissau, São Tomé und Príncipe, Osttimor, Äquatorialguinea, Macau) würden den 7-Jahres-Weg beibehalten (reduziert von den Standard-5-Jahren wegen historischer Verbindungen zu Portugal).

3. Zählregelvorschlag (kritisch)
Gesetz 61/2025 schlägt vor, den Aufenthaltszeitraum ab Ausstellung der ersten Aufenthaltserlaubnis zu zählen, anstatt ab Antragstellung.

Status der verfassungsrechtlichen Prüfung

Das Gesetz wird derzeit verfassungsrechtlich geprüft. Wichtige Überlegungen:

• Ob rückwirkende Anwendung verfassungsrechtliche Schutzbestimmungen verletzt
• Wie die Änderung anhängige Anträge betrifft
• Auslegung des Beginndatums des „legalen Aufenthalts"

Was dies für Antragsteller bedeutet:

• Antragsteller, die vor Inkrafttreten des Gesetzes beantragt haben, könnten unter der bestehenden 5-Jahres-Regel geschützt sein
• Die verfassungsrechtliche Prüfung könnte Teile des Gesetzes ändern oder für ungültig erklären
• Zeitrahmen für Gerichtsentscheidung ist ungewiss (möglicherweise 12-24 Monate)

Praktische Planungsempfehlungen

1. Frühzeitig beantragen: Reichen Sie Ihren Golden Visa Antrag so früh wie möglich ein, um möglicherweise unter den aktuellen Regeln zu verbleiben
2. Für beide Szenarien planen: Strukturieren Sie Ihre Investition und Liquidität, um sowohl 5-Jahres- als auch 10-Jahres-Fristen zu berücksichtigen
3. Updates verfolgen: Die regulatorische Landschaft ist dynamisch; arbeiten Sie mit Beratern zusammen, die Entwicklungen verfolgen

Einer der kritischsten — und oft missverstandenen — Aspekte des Golden Visa Wegs ist, wann Ihr Aufenthaltszeitraum zu zählen beginnt.

Aktuelle günstige Auslegung (2024/2025)

Nach aktueller Auslegung zählt der fünfjährige Aufenthaltszeitraum ab Antragstellung und Zahlung der Bearbeitungsgebühr, NICHT ab Ausstellung der ersten Aufenthaltskarte.

Warum das wichtig ist:
Bei aktuellen AIMA-Bearbeitungszeiten von 18-24 Monaten würde das Warten auf die Kartenausstellung, um die Uhr zu starten, ~2 Jahre „tote Zeit" zu Ihrer Staatsbürgerschaftsfrist hinzufügen.

Praktisches Beispiel:

• Antragstellung: Januar 2025
• Gebührenzahlung: Januar 2025
• Biometrischer Termin: September 2025
• Aufenthaltskarte ausgestellt: Dezember 2026
• Nach Antragsdatum-Regel: Staatsbürgerschaftsberechtigung beginnt Januar 2030 (5 Jahre ab Antrag)
• Nach Genehmigungsdatum-Regel: Staatsbürgerschaftsberechtigung würde Dezember 2031 beginnen (5 Jahre ab Kartenausstellung)

Der Vorschlag von Gesetz 61/2025

Gesetz 61/2025 schlägt vor, die Zählregel auf Ausstellung der ersten Aufenthaltserlaubnis zu ändern. Kombiniert mit der vorgeschlagenen 10-Jahres-Anforderung:

• Antragstellung: Januar 2025
• Karte ausgestellt: Dezember 2026 (nach 18-24 Monaten Bearbeitung)
• Nach vorgeschlagenen Regeln: Staatsbürgerschaftsberechtigung Dezember 2036

Diese „Administrative Verzögerung" fügt effektiv ~2 Jahre zur bereits verlängerten Frist hinzu.

Strategische Auswirkungen

1. Vorteil früher Antragstellung: Antragsteller, die vor einer Regeländerung einreichen, können möglicherweise die Antragsdatum-Zählmethode sichern
2. Zeitplanung modellieren: Bei der Bewertung von Fonds modellieren Sie beide Szenarien (aktuell günstig vs vorgeschlagen streng)
3. Liquiditätsabgleich: Stellen Sie sicher, dass Fondslaufzeiten mit Ihrer Staatsbürgerschaftsfrist in beiden Szenarien übereinstimmen

Was Antragsteller 2025 vernünftigerweise erwarten können

Nach der aktuellen günstigen Antragsdatum-Zählregel:

• Ein Antragsteller, der Anfang 2025 einreicht, kann vernünftigerweise erwarten, die zeitliche Anforderung bis 2030 unter dem 5-Jahres-Weg zu erfüllen
• Selbst wenn Gesetz 61 mit 10-Jahres-Anforderung verabschiedet wird, könnten verfassungsrechtliche Schutzbestimmungen bestehende Antragsteller schützen
• Die Antragsdatum-Zählregel bietet erheblichen Schutz gegen Bearbeitungsverzögerungen

Das Verständnis der AIMA-Bearbeitungsrealitäten (Agentur für Integration, Migration und Asyl) ist für eine realistische Zeitplanung unerlässlich.

Aktueller Rückstandsstatus

• Gesamtzahl ausstehender Anträge: 300.000+ über alle Visumkategorien
• Golden Visa Anträge: Zehntausende in der Warteschlange
• Hauptengpass: Terminplanung für biometrische Erfassung
• Typische Bearbeitungszeit: 18-24 Monate von Einreichung bis zur ersten Karte

Ursachen für Verzögerungen

1. Biometrische Terminplanung
Die Hauptverzögerung ist die Terminplanung für biometrische Termine in Portugal. Bei begrenzten Terminen und hoher Nachfrage warten Antragsteller oft 6-12 Monate auf einen Termin.

2. Dokumentenprüfung
Nach der Biometrie fügen Dokumentenprüfung und Sicherheitschecks weitere Monate hinzu. Komplexe Fälle (mehrere Angehörige, ungewöhnliche Nachweise zur Herkunft der Mittel) dauern länger.

3. Kartenproduktion
Die physische Kartenproduktion und Lieferung fügt Wochen bis Monate nach der Genehmigung hinzu.

Auswirkungen der administrativen Verzögerung

„Administrative Verzögerung" bezieht sich auf die effektive Zeit, die zu Ihrer Staatsbürgerschaftsfrist durch Bearbeitungsverzögerungen hinzugefügt wird:

*Nach Antragsdatum-Zählregel (aktuelle Auslegung)

Nach vorgeschlagener Genehmigungsdatum-Regel:

Minderungsstrategien

1. Vollständige Dokumentation: Reichen Sie umfassende, korrekt übersetzte und apostillierte Dokumente ein, um Rückfragen zu minimieren
2. Erfahrene Rechtsberatung: Arbeiten Sie mit Anwälten zusammen, die etablierte AIMA-Beziehungen haben und aktuelle Anforderungen verstehen
3. Frühe biometrische Terminplanung: Fordern Sie Termine so früh wie möglich im Prozess an
4. Digitale Verlängerungen: Für Verlängerungen (nicht Erstanträge) bietet IRN-Outsourcing jetzt schnellere Bearbeitung

Jüngste Verbesserungen

• IRN-Outsourcing: Verlängerungsanträge können jetzt über IRN (Nationales Registerinstitut) bearbeitet werden, was die AIMA-Arbeitsbelastung reduziert
• Digitale Bearbeitung: Einige Verwaltungsschritte werden digitalisiert
• Zusätzliches Personal: AIMA hat Personal aufgestockt, obwohl der Rückstand erheblich bleibt

Das Verständnis, wie Fondsberechtigung bestimmt wird, schützt Sie davor, in Fonds zu investieren, die möglicherweise nicht für das Golden Visa qualifizieren.

Rahmen der Doppelbestimmung

Fondsberechtigung erfordert Bestätigung von zwei separaten Behörden:

1. CMVM (Portugiesische Wertpapiermarktkommission)

• Verifiziert Fondsexistenz und Registrierung
• Stellt ISIN (International Securities Identification Number) bereit
• Bestätigt, dass der Fonds ordnungsgemäß als AIF (Alternativer Investmentfonds) lizenziert ist
• Stellt „Ficha de Informação" (Informationsblatt) aus

2. AIMA (Agentur für Integration, Migration und Asyl)

• Hat exklusive Befugnis, Fonds als Golden Visa-berechtigt zu benennen
• Veröffentlicht „avisos" (Mitteilungen), die berechtigte Fonds bestätigen
• Pflegt FAQ und Leitlinien zu Berechtigungskriterien

Verifizierungshierarchie

Wir folgen einer dreistufigen Verifizierungshierarchie bei der Bewertung der Fondsberechtigung:

Stufe 1 (Obligatorische Quellen)

• AIMA offizielle Website: avisos, FAQs, Berechtigungslisten
• CMVM öffentliche Datenbank: Fondsregistrierung, ISIN-Verifizierung
• Diese sind nicht verhandelbar — kein Fonds gilt ohne Bestätigung von beiden als berechtigt

Stufe 2 (Kuratierte Quellen)

• Portugiesische Anwaltskanzleien, spezialisiert auf Golden Visa (Viana Law, CSB Advogados, Prime Legal, etc.)
• Seriöse Finanznachrichten (Jornal de Negócios, Eco Sapo)
• Fachpublikationen (IMI Daily)
• Diese liefern Ausgangsdaten, müssen aber gegen Stufe-1-Quellen verifiziert werden

Stufe 3 (Spezifische Quellen)

• Fondsmanager-Websites
• Prospekt (prospeto)
• Managementberichte (relatório de gestão)
• Jahresberichte und geprüfte Finanzberichte

Berechtigungsstatus-Labels

Bei der Prüfung von Fonds suchen Sie nach klaren Berechtigungsindikatoren:

• „Berechtigung bestätigt" (AIMA + CMVM): Fonds hat verifizierte AIMA-Berechtigungsbenennung UND CMVM-Registrierung
• „Aktiv vermarktet – AIMA-Verifizierung ausstehend": Fonds wird für Golden Visa vermarktet, aber AIMA-Bestätigung sollte unabhängig verifiziert werden
• „Unbekannt": Berechtigungsstatus unklar — zusätzliche Due Diligence erforderlich

Kritische Due Diligence

Beschaffen und prüfen Sie immer:

1. Prospekt (Prospeto): Detaillierte Fondsstruktur, Investitionsstrategie, Gebühren und Beschränkungen
2. Managementbericht (Relatório de Gestão): Aktuelle Portfoliobestände, Performance und Managerkommentar
3. CMVM-Registrierungsbestätigung: Verifizieren Sie aktiven Status in CMVM-Datenbank
4. AIMA-Berechtigungsbestätigung: Verifizieren Sie, dass der Fonds in AIMAa Leitfaden zu berechtigten Fonds erscheint

Sprachhinweis: Prospekte und Jahresberichte sind typischerweise auf Portugiesisch. Übersetzungstools helfen, aber Nuancen können verloren gehen — ein lizenzierter portugiesischer Rechts- oder Finanzberater kann kritische Interpretation liefern.

Selbst Fonds, die berechtigt erscheinen, können indirekte Exposition gegenüber verbotenen Anlageklassen haben. Prüfen Sie Prospekte auf diese Warnsignale:

Hochrisiko-Kategorien

PropTech und immobilienadjazent

• Immobilienverwaltungs-Softwareunternehmen
• Kurzzeitvermietungsplattformen (Airbnb-Konkurrenten)
• Immobilienmarktplatz-Technologie
• Bautechnologie-Unternehmen in eingeschränkten Zonen

Gewerbeimmobilien-Exposition

• Gewerbeimmobilien-Entwicklungsunternehmen
• Büro-/Einzelhandels-REITs
• Industrieimmobilien-Holdinggesellschaften (vs Betreiber)
• Von Immobilienbewertung abhängige Bewertungen

Tourismus getarnt als Betriebsgesellschaften

• Fonds, die als „Hotellerie" vermarktet werden, aber Immobilien statt Betriebsunternehmen halten
• Strandresort-Entwicklungen ohne Betriebsgesellschaftsstruktur
• Kurzzeitvermietungs-Immobilienportfolios

Due-Diligence-Fragen

Bei der Prüfung jedes Fondsprospekts fragen Sie:

1. Was sind die Kerngeschäftsaktivitäten der Portfoliounternehmen?

   • Betriebsunternehmen (Hotels, Farmen, Fabriken) = potenziell berechtigt
   • Immobilienbesitz/-entwicklung = wahrscheinlich nicht berechtigt

2. Wo sind Hauptsitze und Betriebe der Portfoliounternehmen?

   • Muss 60% Portugal-Hauptsitz-Regel erfüllen

3. Welcher Prozentsatz der Einnahmen ist immobilienbezogen?

   • Hoher Prozentsatz deutet auf Immobilien-Exposition hin

4. Hängt die Bewertung von Immobilienbewertungen ab?

   • Wenn Fonds-NAV von Immobilienwerten statt Betriebseinkommen getrieben wird, ist dies ein Warnsignal

5. Was passiert bei Fondsende?

   • Werden zugrunde liegende Immobilien verkauft (Immobilien-Exit) oder Unternehmen verkauft (Betriebsgesellschafts-Exit)?

Vorsicht bei VC-Fonds

Venture-Capital-Fonds, die als „Technologie" vermarktet werden, verdienen gesunde Skepsis. Viele portugiesische VC-Fonds haben Portfoliounternehmen in:

• PropTech
• Kurzzeitvermietungs-Technologie
• Immobilienmarktplätzen
• Bautechnologie

Ein Technologie-Label bedeutet nicht automatisch immobilienfrei. Prüfen Sie immer die zugrunde liegenden Portfoliounternehmen.

Angesichts regulatorischer Unsicherheit sollten vorsichtige Investoren mehrere Szenarien modellieren:

Szenario 1: Aktuelle Regeln beibehalten

• Aufenthaltsanforderung: 5 Jahre
• Zählmethode: Antragsdatum
• Zeitplan für 2025-Antragsteller: Staatsbürgerschaftsberechtigung bis 2030

Szenario 2: Gesetz 61/2025 umgesetzt (geschützte Antragsteller)

• Bestehende Antragsteller unter 5-Jahres-Regel geschützt
• Neue Antragsteller (nach Umsetzung) stehen vor 10-Jahres-Anforderung
• Zählmethode umstritten/unklar

Szenario 3: Vollständige Umsetzung von Gesetz 61/2025 (kein Bestandsschutz)

• Alle Antragsteller stehen vor 10-Jahres-Anforderung
• Zählung ab Genehmigungsausstellung (mit administrativer Verzögerung)

Fondslaufzeit-Abstimmung (Liquiditäts-Mismatch-Risiko)

Kritische Überlegung: Die Laufzeit Ihres Fonds muss mit Ihrer Staatsbürgerschaftsfrist übereinstimmen.

Liquiditäts-Mismatch-Warnung: Wenn Ihre Fondslaufzeit vor Ihrer Staatsbürgerschaftsfrist endet, stehen Sie vor Reinvestitionsrisiko — einen anderen qualifizierenden Fonds finden zu müssen, um den Aufenthalt bis zur Staatsbürgerschaftsberechtigung aufrechtzuerhalten.

Die regulatorische Landschaft entwickelt sich kontinuierlich weiter. Bleiben Sie informiert über diese Kanäle:

Offizielle Quellen (primär)

• AIMA-Website: Offizielle Leitlinien, Bearbeitungsupdates, Berechtigungsbestätigungen
• CMVM-Datenbank: Fondsregistrierung, regulatorische Einreichungen
• Diário da República: Amtsblatt für neue Gesetzgebung
• Verfassungsgericht: Entscheidungen zu anhängigen rechtlichen Anfechtungen

Sekundäre Quellen (kuratiert)

• Spezialisierte Einwanderungs-Anwaltskanzleien: Viana Law, CSB Advogados, Prime Legal, GFDL (USA-Portugal-Fokus)
• Große portugiesische Anwaltskanzleien: Morais Leitão, SRS, VdA, Abreu, PLMJ
• Finanznachrichten: Jornal de Negócios, Eco Sapo
• Fachpublikationen: IMI Daily

Update-Häufigkeit

Wir überwachen diese Quellen und aktualisieren diese Seite bei Entwicklungen. Wesentliche Änderungen werden reflektiert innerhalb:

• Eilmeldungen: 24-48 Stunden
• Regulatorische Leitlinien: 1 Woche
• Gesetzesänderungen: Nach offizieller Veröffentlichung

Zusammenarbeit mit Beratern

Angesichts der Komplexität und des Risikos:

1. Engagieren Sie portugiesische Rechtsberatung: Einwanderungsanwälte, die regulatorische Änderungen verfolgen
2. Steuerberater-Koordination: Stellen Sie sicher, dass die Fondsauswahl mit den Steuerpflichten im Heimatland übereinstimmt (besonders PFIC für US-Investoren)
3. Finanzielle Due Diligence: Unabhängige Prüfung von Fondsprospekten und Berechtigungsstatus

Hinweis: Dieser Inhalt ist lehrreich. Spezifische Beratung erfordert Konsultation mit lizenzierten Fachleuten, die Ihre individuellen Umstände verstehen.