Fonds vs. Immobilien: Ihre Optionen verstehen

Die Politikänderung

Im Oktober 2023 verabschiedete die portugiesische Regierung ein Gesetz, das Immobilien als qualifizierende Golden-Visa-Investition entfernte. Die Änderung wurde mit einer Übergangszeit bis 2024 für bereits laufende Anträge umgesetzt.

Die Begründung

Die Regierung nannte mehrere Bedenken:

• Bezahlbarkeitskrise bei Wohnraum in Lissabon und Porto
• Ausländische Investitionen treiben Immobilienpreise in die Höhe
• Golden-Visa-Investoren wohnen nicht tatsächlich in Portugal
• Wunsch, Investitionen in die produktive Wirtschaft umzulenken

Das Ergebnis

Investmentfonds (insbesondere CMVM-regulierte Fonds, die in portugiesische Unternehmen investieren) wurden zum primären Weg für neue Antragsteller. Andere Optionen existieren (Kapitalübertragung, Unternehmensgründung, F&E), aber Fonds sind für passive Investoren am praktischsten.

Auch als Immobilien noch verfügbar waren, hatten Fonds besondere Merkmale:

Investitionsbetrag

• Immobilien: 500.000 € (oder 350.000 € für Sanierungsprojekte)
• Fonds: 500.000 €

Liquidität

• Immobilien: Niedrig. Der Verkauf einer Immobilie dauert Monate und verursacht Transaktionskosten (6-10%)
• Fonds: Mittel. Die meisten Fonds haben 7-10 Jahre Laufzeit mit definierten Exit-Verfahren

Management

• Immobilien: Aktiv. Sie kümmern sich um Mieter, Wartung, Immobilienverwaltung
• Fonds: Passiv. Professionelle Manager kümmern sich um alles

Diversifikation

• Immobilien: Einzelner Vermögenswert. Alle 500.000 € in einer Immobilie
• Fonds: Diversifiziert. Verteilt auf mehrere portugiesische Unternehmen

Renditen

• Immobilien: Mietrendite (3-5%) + Wertsteigerung (variabel, marktabhängig)
• Fonds: Ziel-IRR variiert je nach Fondstyp (2-15% je nach Strategie)

Steuerliche Komplexität

• Immobilien: Portugiesische Grundsteuern, Mieteinkommensbesteuerung, Kapitalerträge
• Fonds: Besteuerung auf Fondsebene variiert; US-Investoren unterliegen PFIC-Überlegungen

Exit-Sicherheit

• Immobilien: Marktabhängig. Kein garantierter Käufer
• Fonds: Definierte Fondslaufzeiten mit Liquidationsverfahren

Für viele Investoren ist der Wechsel zu Fonds tatsächlich vorteilhaft:

1. Keine Kopfschmerzen bei der Immobilienverwaltung
Sie müssen keine Mieter finden, keine Reparaturen durchführen oder sich aus dem Ausland mit portugiesischen Immobilienvorschriften befassen. Der Fondsmanager kümmert sich um alles.

2. Bessere Diversifikation
Anstatt 500.000 € auf eine Wohnung in Lissabon zu setzen, ist Ihre Investition auf mehrere Unternehmen, Sektoren und manchmal Anlageklassen verteilt.

3. Professionelle Due Diligence
Fondsmanager führen gründliche Analysen von Investitionsmöglichkeiten durch. Sie profitieren von ihrer Expertise, anstatt selbst durch portugiesische Immobilienmärkte zu navigieren.

4. Regulatorischer Schutz
CMVM-regulierte Fonds haben obligatorische Prüfungen, Anlegerschutz und Transparenzanforderungen. Portugiesische Immobilientransaktionen haben weniger eingebaute Sicherheitsvorkehrungen.

5. Klarerer Exit-Zeitplan
Die meisten Fonds haben definierte Laufzeiten (7-10 Jahre) und Liquidationsverfahren. Der Immobilien-Exit hängt vollständig von den Marktbedingungen und dem Finden eines Käufers ab.

6. Niedrigere Transaktionskosten
Fondszeichnungsgebühren (1-3%) sind typischerweise niedriger als Immobilientransaktionskosten (6-10% einschließlich Grunderwerbsteuer, Notar, Rechtsgebühren).

Fonds sind nicht perfekt. Hier ist, was Sie aufgeben:

Weniger Kontrolle
Sie können keine spezifischen Investitionen auswählen. Der Fondsmanager entscheidet, wohin Ihr Geld innerhalb der Fondsstrategie fließt.

Renditen hängen vom Management ab
Anders als bei Immobilien, wo Sie den Wert durch Renovierung oder Management beeinflussen können, hängen Fondsrenditen vollständig von den Entscheidungen des Managers ab.

Weniger greifbar
Einige Investoren bevorzugen den Besitz "echter" Vermögenswerte, die sie sehen und anfassen können. Fondsanteile sind Finanzinstrumente, keine physischen Immobilien.

Gebührenstrukturen
Fonds erheben laufende Verwaltungsgebühren (1-3% jährlich) plus potenzielle Performancegebühren. Immobilien haben auch Haltungskosten, aber diese sind sichtbarer.

Liquiditätsbeschränkungen
Die meisten Golden-Visa-Fonds haben Sperrfristen, die der 5-Jahres-Aufenthaltsanforderung entsprechen. Sie können nicht einfach aussteigen, wenn Sie Ihre Meinung ändern.

Steuerliche Komplexität (für einige Nationalitäten)
US-Investoren unterliegen PFIC-Meldepflichten, die bei direktem Immobilienbesitz nicht galten. UK-Investoren können eine andere steuerliche Behandlung als Mieteinnahmen erfahren.

Fondsinvestitionen sind ideal, wenn Sie:

• Passive Investitionen ohne Verwaltungsverantwortung wünschen
• Diversifikation gegenüber konzentrierten Immobilienwetten bevorzugen
• Nicht planen, Vollzeit in Portugal zu leben
• Professionelles Management Ihrer Investition wünschen
• Definierte Exit-Zeitpläne gegenüber marktabhängigen Immobilienverkäufen bevorzugen
• Begrenzte Kenntnisse der portugiesischen Immobilienmärkte haben

Fondsinvestitionen können herausfordernd sein, wenn Sie:

• Greifbare, physische Vermögenswerte stark bevorzugen
• Maximale Kontrolle über Investitionsentscheidungen wünschen
• US-Investor sind und sich mit PFIC-Meldungen unwohl fühlen
• Die Immobilie persönlich nutzen möchten (Ferienhaus)
• Spezifische Immobilienexpertise haben, die Sie nutzen möchten

Wenn Sie ursprünglich Immobilien nutzen wollten, aber jetzt Fonds in Betracht ziehen müssen:

Erwartungen neu definieren
Betrachten Sie Fondsinvestitionen als Kauf des Zugangs zu portugiesischem Aufenthalt und EU-Mobilität – nicht als traditionelle Investition. Wenn der Fonds Ihr Kapital nach 7 Jahren mit bescheidenen Gewinnen zurückgibt, haben Sie dennoch Ihr Einwanderungsziel erreicht.

Auf Risikomanagement fokussieren
Wählen Sie Fonds mit konservativen Strategien, wenn Kapitalerhalt wichtiger ist als Renditen. Diversifizierte Investmentfonds tragen weniger Risiko als Risikokapitalfonds.

Opportunitätskosten berücksichtigen
Ihre 500.000 € wären in Immobilien ohnehin illiquide gewesen. Fondsinvestitionen sind nicht unbedingt restriktiver – sie sind nur anders.

Die Profis nutzen
Anders als bei Immobilien, wo Sie Ihrem eigenen Urteil vertrauen könnten, profitiert die Fondsauswahl von unabhängiger Beratung. Wir helfen Investoren, Fonds mit ihren Risikoprofilen und Steuersituationen abzugleichen.