基金与房地产：了解您的选项

政策转变

2023年10月，葡萄牙政府通过立法，取消房地产作为符合黄金签证条件的投资。该变化在2024年为已在进行中的申请设置了过渡期。

原因

政府列举了几项担忧：

• 里斯本和波尔图的住房负担能力危机
• 外国投资推高房价
• 黄金签证投资者实际上并不居住在葡萄牙
• 希望将投资重新导向生产性经济

结果

投资基金（特别是投资葡萄牙公司的CMVM监管基金）成为新申请人的主要途径。其他选项也存在（资本转移、公司创建、研发），但基金对于被动投资者来说是最实用的。

即使在房地产可用时，基金也有其独特特征：

投资金额

• 房地产：50万欧元（或翻新项目35万欧元）
• 基金：50万欧元

流动性

• 房地产：低。出售房产需要数月时间，并产生交易成本（6-10%）
• 基金：中等。大多数基金有7-10年期限，并有明确的退出程序

管理

• 房地产：主动。您需要处理租户、维护、物业管理
• 基金：被动。专业经理处理一切

多元化

• 房地产：单一资产。全部50万欧元投入一处房产
• 基金：多元化。分散投资于多家葡萄牙公司

回报

• 房地产：租金收益（3-5%）+ 升值（可变，取决于市场）
• 基金：目标IRR因基金类型而异（根据策略为2-15%）

税务复杂性

• 房地产：葡萄牙房产税、租金收入税、资本利得税
• 基金：基金层面税收各异；美国投资者面临PFIC考量

退出确定性

• 房地产：取决于市场。没有保证的买家
• 基金：有明确的基金期限和清算程序

对于许多投资者来说，转向基金实际上是有利的：

1. 无需物业管理烦恼
您不需要寻找租户、处理维修或从国外处理葡萄牙房产法规。基金经理处理一切。

2. 更好的多元化
您的投资分散到多家公司、多个行业，有时甚至多种资产类别，而不是将50万欧元押在里斯本的一套公寓上。

3. 专业尽职调查
基金经理对投资机会进行深入分析。您受益于他们的专业知识，而不是自己去探索葡萄牙房地产市场。

4. 监管保护
CMVM监管的基金有强制审计、投资者保护和透明度要求。葡萄牙房产交易的内置保障较少。

5. 更清晰的退出时间线
大多数基金有明确的期限（7-10年）和清算程序。房产退出完全取决于市场条件和找到买家。

6. 较低的交易成本
基金认购费（1-3%）通常低于房产交易成本（6-10%，包括转让税、公证费、法律费用）。

基金并不完美。以下是您放弃的：

较少控制
您无法选择具体投资。基金经理在基金策略范围内决定您的资金去向。

回报取决于管理
与您可以通过翻新或管理影响价值的房产不同，基金回报完全取决于经理的决策。

不太具体
一些投资者更喜欢拥有可以看到和触摸的"真实"资产。基金份额是金融工具，不是实物财产。

费用结构
基金收取持续的管理费（每年1-3%）加上潜在的绩效费。房产也有持有成本，但它们更加明显。

流动性限制
大多数黄金签证基金有与5年居留要求相匹配的锁定期。如果您改变主意，无法轻易退出。

税务复杂性（针对某些国籍）
美国投资者面临PFIC申报要求，这不适用于直接房产所有权。英国投资者可能面临与房产租金收入不同的税务处理。

基金投资非常适合以下情况：

• 希望无需管理责任的被动投资
• 偏好多元化而非集中的房产投资
• 不打算全职居住在葡萄牙
• 希望专业管理投资
• 偏好明确的退出时间线而非取决于市场的房产销售
• 对葡萄牙房地产市场了解有限

基金投资可能具有挑战性，如果您：

• 强烈偏好有形的实物资产
• 希望对投资决策拥有最大控制权
• 是对PFIC申报不适应的美国投资者
• 希望个人使用房产（度假屋）
• 拥有希望利用的特定房地产专业知识

如果您原本计划使用房地产但现在必须考虑基金：

重新调整您的期望
将基金投资视为购买葡萄牙居留权和欧盟流动性的入场券——而不是传统投资。如果基金在7年后以适度收益返还您的本金，您仍然实现了移民目标。

关注风险管理
如果资本保值比回报更重要，选择策略保守的基金。多元化的共同基金比风险投资基金风险更低。

考虑机会成本
无论如何，您的50万欧元在房产中也是非流动性的。基金投资不一定更具限制性——只是不同而已。

利用专业人士
与您可能相信自己判断的房产不同，基金选择受益于独立建议。我们帮助投资者将基金与其风险状况和税务情况相匹配。