Fondo vs Inmuebles: Entendiendo tus opciones

El cambio de política

En octubre de 2023, el gobierno de Portugal aprobó legislación eliminando los inmuebles como inversión Golden Visa cualificada. El cambio se implementó con un período transitorio hasta 2024 para solicitudes ya en curso.

El razonamiento

El gobierno citó varias preocupaciones:

• Crisis de asequibilidad de vivienda en Lisboa y Oporto
• Inversión extranjera inflando precios inmobiliarios
• Inversores Golden Visa que no residen realmente en Portugal
• Deseo de redirigir inversión hacia la economía productiva

El resultado

Los fondos de inversión (específicamente, fondos regulados por la CMVM que invierten en empresas portuguesas) se convirtieron en la vía principal para nuevos solicitantes. Existen otras opciones (transferencia de capital, creación de empresa, I+D) pero los fondos son los más prácticos para inversores pasivos.

Incluso cuando los inmuebles estaban disponibles, los fondos tenían características distintivas:

Importe de inversión

• Inmuebles: €500.000 (o €350.000 para proyectos de rehabilitación)
• Fondos: €500.000

Liquidez

• Inmuebles: Baja. Vender propiedad lleva meses e incurre en costes de transacción (6-10%)
• Fondos: Media. La mayoría de fondos tienen plazos de 7-10 años con procedimientos de salida definidos

Gestión

• Inmuebles: Activa. Gestionas inquilinos, mantenimiento, administración de propiedad
• Fondos: Pasiva. Gestores profesionales manejan todo

Diversificación

• Inmuebles: Activo único. Todo el €500K en una propiedad
• Fondos: Diversificado. Distribuido entre múltiples empresas portuguesas

Rendimientos

• Inmuebles: Rendimiento por alquiler (3-5%) + plusvalía (variable, dependiente del mercado)
• Fondos: IRR objetivo varía por tipo de fondo (2-15% según estrategia)

Complejidad fiscal

• Inmuebles: Impuestos portugueses sobre propiedad, tributación de rentas por alquiler, ganancias de capital
• Fondos: Tributación a nivel de fondo varía; inversores estadounidenses enfrentan consideraciones PFIC

Certeza de salida

• Inmuebles: Dependiente del mercado. Sin comprador garantizado
• Fondos: Plazos de fondo definidos con procedimientos de liquidación

Para muchos inversores, el cambio a fondos es realmente ventajoso:

1. Sin dolores de cabeza de gestión inmobiliaria
No necesitas buscar inquilinos, manejar reparaciones o lidiar con regulaciones inmobiliarias portuguesas desde el extranjero. El gestor del fondo maneja todo.

2. Mejor diversificación
En lugar de apostar €500.000 en un apartamento en Lisboa, tu inversión se distribuye entre múltiples empresas, sectores y a veces clases de activos.

3. Diligencia debida profesional
Los gestores de fondos realizan análisis exhaustivo de oportunidades de inversión. Te beneficias de su experiencia en lugar de navegar los mercados inmobiliarios portugueses tú mismo.

4. Protección regulatoria
Los fondos regulados por la CMVM tienen auditorías obligatorias, protecciones al inversor y requisitos de transparencia. Las transacciones inmobiliarias portuguesas tienen menos salvaguardas incorporadas.

5. Calendario de salida más claro
La mayoría de fondos tienen plazos definidos (7-10 años) y procedimientos de liquidación. La salida inmobiliaria depende enteramente de las condiciones del mercado y encontrar un comprador.

6. Menores costes de transacción
Las comisiones de suscripción de fondos (1-3%) son típicamente menores que los costes de transacción inmobiliaria (6-10% incluyendo impuesto de transmisiones, notaría, honorarios legales).

Los fondos no son perfectos. Esto es lo que pierdes:

Menos control
No puedes elegir inversiones específicas. El gestor del fondo decide dónde va tu dinero dentro de la estrategia del fondo.

Los rendimientos dependen de la gestión
A diferencia de la propiedad donde puedes influir en el valor mediante reformas o gestión, los rendimientos de fondos dependen enteramente de las decisiones del gestor.

Menos tangible
Algunos inversores prefieren poseer activos "reales" que pueden ver y tocar. Las participaciones en fondos son instrumentos financieros, no propiedad física.

Estructuras de comisiones
Los fondos cobran comisiones de gestión continuas (1-3% anual) más comisiones de rendimiento potenciales. La propiedad también tiene costes de tenencia, pero son más visibles.

Restricciones de liquidez
La mayoría de fondos Golden Visa tienen períodos de bloqueo que coinciden con el requisito de residencia de 5 años. No puedes salir fácilmente si cambias de opinión.

Complejidad fiscal (para algunas nacionalidades)
Los inversores estadounidenses enfrentan requisitos de declaración PFIC que no aplicaban a la propiedad directa. Los inversores británicos pueden enfrentar un tratamiento fiscal diferente al de rentas por alquiler de propiedad.

La inversión en fondos es ideal si:

• Quieres inversión pasiva sin responsabilidades de gestión
• Prefieres diversificación sobre apuestas inmobiliarias concentradas
• No planeas vivir en Portugal a tiempo completo
• Quieres gestión profesional de tu inversión
• Prefieres calendarios de salida definidos sobre ventas inmobiliarias dependientes del mercado
• Tienes conocimiento limitado de los mercados inmobiliarios portugueses

La inversión en fondos puede ser desafiante si:

• Prefieres fuertemente activos tangibles y físicos
• Quieres máximo control sobre decisiones de inversión
• Eres un inversor estadounidense incómodo con la declaración PFIC
• Quieres usar la propiedad personalmente (segunda residencia)
• Tienes experiencia inmobiliaria específica que quieres aprovechar

Si originalmente planeabas usar inmuebles pero ahora debes considerar fondos:

Replantea tus expectativas
Piensa en la inversión en fondos como comprar acceso a residencia portuguesa y movilidad UE—no como una inversión tradicional. Si el fondo devuelve tu principal tras 7 años con ganancias modestas, aún habrás alcanzado tu objetivo de inmigración.

Enfócate en la gestión del riesgo
Elige fondos con estrategias conservadoras si la preservación del capital importa más que los rendimientos. Los fondos de inversión diversificados tienen menos riesgo que los fondos de capital riesgo.

Considera el coste de oportunidad
Tus €500.000 habrían sido ilíquidos en propiedad de todas formas. La inversión en fondos no es necesariamente más restrictiva—es solo diferente.

Usa a los profesionales
A diferencia de la propiedad donde podrías confiar en tu propio criterio, la selección de fondos se beneficia del asesoramiento independiente. Ayudamos a inversores a emparejar fondos con sus perfiles de riesgo y situaciones fiscales.