Фонды vs Недвижимость: понимание ваших возможностей

Изменение политики

В октябре 2023 года правительство Португалии приняло законодательство, исключающее недвижимость из квалифицирующих инвестиций для Золотой визы. Изменение было реализовано с переходным периодом до 2024 года для заявок, уже находящихся в процессе.

Обоснование

Правительство указало несколько причин:

• Кризис доступности жилья в Лиссабоне и Порту
• Иностранные инвестиции, раздувающие цены на недвижимость
• Инвесторы по Золотой визе фактически не проживают в Португалии
• Желание перенаправить инвестиции в продуктивную экономику

Результат

Инвестиционные фонды (в частности, фонды, регулируемые CMVM и инвестирующие в португальские компании) стали основным путём для новых заявителей. Существуют и другие варианты (перевод капитала, создание компании, НИОКР), но фонды являются наиболее практичным решением для пассивных инвесторов.

Даже когда недвижимость была доступна, фонды имели отличительные характеристики:

Сумма инвестиций

• Недвижимость: €500 000 (или €350 000 для реабилитационных проектов)
• Фонды: €500 000

Ликвидность

• Недвижимость: Низкая. Продажа недвижимости занимает месяцы и влечёт транзакционные издержки (6-10%)
• Фонды: Средняя. Большинство фондов имеют сроки 7-10 лет с определёнными процедурами выхода

Управление

• Недвижимость: Активное. Вы занимаетесь арендаторами, обслуживанием, управлением недвижимостью
• Фонды: Пассивное. Профессиональные управляющие занимаются всем

Диверсификация

• Недвижимость: Один актив. Все €500 тыс. в одном объекте
• Фонды: Диверсификация. Распределение между несколькими португальскими компаниями

Доходность

• Недвижимость: Арендный доход (3-5%) + рост стоимости (переменный, зависит от рынка)
• Фонды: Целевая IRR варьируется по типу фонда (2-15% в зависимости от стратегии)

Налоговая сложность

• Недвижимость: Португальские налоги на недвижимость, налогообложение арендного дохода, налог на прирост капитала
• Фонды: Налогообложение на уровне фонда варьируется; инвесторы из США сталкиваются с требованиями PFIC

Определённость выхода

• Недвижимость: Зависит от рынка. Нет гарантированного покупателя
• Фонды: Определённые сроки фонда с процедурами ликвидации

Для многих инвесторов переход к фондам на самом деле выгоден:

1. Нет головной боли с управлением недвижимостью
Вам не нужно искать арендаторов, заниматься ремонтом или разбираться в португальских правилах для недвижимости из-за рубежа. Управляющий фондом занимается всем.

2. Лучшая диверсификация
Вместо того чтобы вкладывать €500 000 в одну квартиру в Лиссабоне, ваши инвестиции распределяются между несколькими компаниями, секторами, а иногда и классами активов.

3. Профессиональная проверка
Управляющие фондами проводят тщательный анализ инвестиционных возможностей. Вы получаете выгоду от их экспертизы, а не самостоятельно ориентируетесь на португальском рынке недвижимости.

4. Регуляторная защита
Фонды, регулируемые CMVM, имеют обязательные аудиты, защиту инвесторов и требования прозрачности. Сделки с португальской недвижимостью имеют меньше встроенных гарантий.

5. Более чёткие сроки выхода
Большинство фондов имеют определённые сроки (7-10 лет) и процедуры ликвидации. Выход из недвижимости полностью зависит от рыночных условий и поиска покупателя.

6. Более низкие транзакционные издержки
Комиссии за подписку на фонд (1-3%) обычно ниже, чем транзакционные издержки по недвижимости (6-10%, включая налог на передачу, нотариуса, юридические услуги).

Фонды не идеальны. Вот от чего вы отказываетесь:

Меньше контроля
Вы не можете выбирать конкретные инвестиции. Управляющий фондом решает, куда направляются ваши деньги в рамках стратегии фонда.

Доходность зависит от управления
В отличие от недвижимости, где вы можете влиять на стоимость через ремонт или управление, доходность фонда полностью зависит от решений управляющего.

Менее осязаемо
Некоторые инвесторы предпочитают владеть «реальными» активами, которые можно увидеть и потрогать. Паи фонда — это финансовые инструменты, а не физическая собственность.

Структура комиссий
Фонды взимают постоянные комиссии за управление (1-3% ежегодно) плюс возможные комиссии за результат. У недвижимости тоже есть расходы на содержание, но они более очевидны.

Ограничения ликвидности
Большинство фондов для Золотой визы имеют периоды блокировки, соответствующие 5-летнему требованию резидентства. Вы не можете легко выйти, если передумаете.

Налоговая сложность (для некоторых национальностей)
Инвесторы из США сталкиваются с требованиями отчётности PFIC, которые не применялись к прямому владению недвижимостью. Инвесторы из Великобритании могут столкнуться с другим налоговым режимом, чем для арендного дохода от недвижимости.

Инвестиции в фонды идеальны, если вы:

• Хотите пассивные инвестиции без обязанностей по управлению
• Предпочитаете диверсификацию концентрированным ставкам на недвижимость
• Не планируете жить в Португалии постоянно
• Хотите профессионального управления вашими инвестициями
• Предпочитаете определённые сроки выхода продажам недвижимости, зависящим от рынка
• Имеете ограниченные знания о португальском рынке недвижимости

Инвестиции в фонды могут быть сложными, если вы:

• Сильно предпочитаете осязаемые, физические активы
• Хотите максимального контроля над инвестиционными решениями
• Инвестор из США, которому некомфортна отчётность PFIC
• Хотите использовать недвижимость лично (дом для отдыха)
• Имеете специфическую экспертизу в недвижимости, которую хотите применить

Если вы изначально планировали использовать недвижимость, но теперь должны рассмотреть фонды:

Переосмыслите свои ожидания
Думайте об инвестициях в фонды как о покупке доступа к португальскому резидентству и мобильности в ЕС — а не как о традиционной инвестиции. Если фонд вернёт ваш капитал через 7 лет с умеренной прибылью, вы всё равно достигли своей иммиграционной цели.

Сосредоточьтесь на управлении рисками
Выбирайте фонды с консервативными стратегиями, если сохранение капитала важнее доходности. Диверсифицированные взаимные фонды несут меньше риска, чем венчурные фонды.

Учитывайте альтернативные издержки
Ваши €500 000 всё равно были бы неликвидны в недвижимости. Инвестиции в фонды не обязательно более ограничительны — они просто другие.

Используйте профессионалов
В отличие от недвижимости, где вы можете доверять собственному суждению, выбор фонда выигрывает от независимой консультации. Мы помогаем инвесторам подобрать фонды в соответствии с их профилями риска и налоговыми ситуациями.