Estado Regulatório Golden Visa Portugal: Lei 56/2023 e Lei 61/2025

Promulgada: Outubro 2023
Estado: Ativa e em Vigor

A Lei n.º 56/2023, conhecida como lei "Mais Habitação", é a pedra angular da elegibilidade atual do Golden Visa. Reformulou fundamentalmente o programa ao eliminar o investimento imobiliário direto como via qualificante.

Disposições Principais

1. Mandato Não-Imobiliário
Os fundos de investimento qualificantes não podem deter investimentos diretos ou indiretos em imobiliário residencial. Este mandato visa especificamente:

• Propriedade direta de imóveis residenciais
• REITs (Fundos de Investimento Imobiliário)
• Fundos com exposição a propriedades residenciais

2. Vias de Investimento Elegíveis
A lei direciona capital para investimento produtivo através de:

• ARIT (Ativos de Investimento de Risco Titulados): Ativos de investimento de risco de oferta pública sob a categoria de Fundos de Investimento Alternativos (FIA)
• Investimento mínimo: €500.000 em fundos qualificantes
• Os fundos devem estar registados na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários)

3. Restrições Geográficas ("Zonas Restritas")
Os fundos de investimento não podem deter imobiliário direto em:

• Área Metropolitana de Lisboa
• Área Metropolitana do Porto
• Corredor costeiro que liga estas regiões

4. Regra dos 60% de Sede em Portugal
Pelo menos 60% do capital do fundo deve ser investido em empresas comerciais com sede em Portugal. Isto garante que os fluxos de capital beneficiem a economia portuguesa.

A Exceção da Empresa Operacional

Uma distinção crítica sob a Lei 56/2023: Os fundos podem investir em empresas que operam negócios intensivos em imobiliário, desde que o ativo subjacente seja a operação comercial e não a detenção passiva de propriedade.

Exemplos Elegíveis de Empresas Operacionais:

• Fundos de hospitalidade investindo em empresas de gestão hoteleira (ex.: Mercan, Stag/Ando Europe)
• Fundos agrícolas investindo em operações agrícolas (ex.: Pela Terra)
• Operadores de logística e parques industriais
• Operadores de energia solar e infraestruturas

Inelegíveis (Imobiliário Passivo):

• Propriedade direta de imóveis residenciais
• Desenvolvimento imobiliário comercial para venda
• REITs com carteiras de arrendamento
• Plataformas de alojamento de curta duração (modelo Airbnb)

Esta distinção valida categorias populares de fundos como PE Hospitalidade, Agricultura e Infraestruturas, mantendo a intenção da lei de redirecionar capital da especulação habitacional.

Estado: Sob Revisão Constitucional
Implementação Proposta: Pendente de decisão judicial

A Lei 61/2025 propõe alterações significativas no cronograma de naturalização para nacionais não-CPLP (Comunidade dos Países de Língua Portuguesa).

Alterações Propostas

1. Requisito de Residência Estendido

• Lei Atual: 5 anos de residência legal para elegibilidade de cidadania
• Proposta (Lei 61/2025): 10 anos de residência legal para nacionais não-CPLP

2. Exceção CPLP
Nacionais da CPLP (Brasil, Angola, Moçambique, Cabo Verde, Guiné-Bissau, São Tomé e Príncipe, Timor-Leste, Guiné Equatorial, Macau) manteriam a via de 7 anos (reduzida dos 5 anos padrão devido a laços históricos portugueses).

3. Proposta de Regra de Contagem (Crítico)
A Lei 61/2025 propõe contar o período de residência a partir da emissão da primeira autorização de residência, em vez da submissão da candidatura.

Estado da Revisão Constitucional

A lei está atualmente sob revisão constitucional. Considerações principais:

• Se a aplicação retroativa viola proteções constitucionais
• Como a alteração afeta candidaturas pendentes
• Interpretação da data de início da "residência legal"

O Que Isto Significa para Candidatos:

• Candidatos que se candidataram antes da lei entrar em vigor podem estar protegidos sob a regra atual de 5 anos
• A revisão constitucional pode modificar ou invalidar partes da lei
• O prazo para decisão judicial é incerto (potencialmente 12-24 meses)

Recomendações Práticas de Planeamento

1. Candidate-se Cedo: Submeta a sua candidatura ao Golden Visa o mais cedo possível para potencialmente beneficiar das regras atuais
2. Planeie para Ambos os Cenários: Estruture o seu investimento e liquidez para acomodar cronogramas de 5 ou 10 anos
3. Monitorize Atualizações: O panorama regulatório é dinâmico; trabalhe com consultores que acompanham os desenvolvimentos

Um dos aspetos mais críticos—e frequentemente mal compreendidos—da via Golden Visa é quando o seu período de residência começa a contar.

Interpretação Favorável Atual (2024/2025)

Sob a interpretação atual, o período de residência de cinco anos conta a partir da submissão da candidatura e pagamento da taxa de processamento, NÃO a partir da emissão do primeiro cartão de residência.

Porque Isto é Importante:
Com os tempos de processamento da AIMA atualmente em 18-24 meses, esperar pela emissão do cartão para iniciar a contagem adicionaria ~2 anos de "tempo morto" ao seu cronograma de cidadania.

Exemplo Prático:

• Candidatura submetida: Janeiro 2025
• Taxa de processamento paga: Janeiro 2025
• Agendamento biométrico: Setembro 2025
• Cartão de residência emitido: Dezembro 2026
• Sob Regra da Data de Candidatura: Elegibilidade para cidadania começa em Janeiro 2030 (5 anos desde a candidatura)
• Sob Regra da Data de Autorização: Elegibilidade para cidadania começaria em Dezembro 2031 (5 anos desde a emissão do cartão)

A Proposta da Lei 61/2025

A Lei 61/2025 propõe alterar a regra de contagem para começar a partir da emissão da primeira autorização de residência. Combinado com o requisito proposto de 10 anos:

• Candidatura submetida: Janeiro 2025
• Cartão emitido: Dezembro 2026 (após 18-24 meses de processamento)
• Sob regras propostas: Elegibilidade para cidadania Dezembro 2036

Este "Arrasto Administrativo" adiciona efetivamente ~2 anos ao cronograma já estendido.

Implicações Estratégicas

1. Vantagem de Candidatura Antecipada: Candidatos que submetem antes de qualquer alteração de regra podem garantir o método de contagem da data de candidatura
2. Modelação de Cronograma: Ao avaliar fundos, modele ambos os cenários (favorável atual vs estrito proposto)
3. Correspondência de Liquidez: Garanta que os termos do fundo se alinham com o seu cronograma de cidadania em qualquer cenário

O Que Candidatos em 2025 Podem Razoavelmente Esperar

Sob a atual e favorável Regra de Contagem da Data de Candidatura:

• Um candidato que submete no início de 2025 pode razoavelmente esperar satisfazer o requisito temporal até 2030 sob a via de 5 anos
• Mesmo se a Lei 61 passar com requisito de 10 anos, proteções constitucionais podem proteger candidatos existentes
• A Regra de Contagem da Data de Candidatura fornece proteção significativa contra atrasos de processamento

Compreender as realidades de processamento da AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) é essencial para um planeamento realista de cronograma.

Estado Atual do Backlog

• Total de Candidaturas Pendentes: 300.000+ em todas as categorias de vistos
• Candidaturas Golden Visa: Dezenas de milhares na fila
• Gargalo Principal: Agendamento de compromissos biométricos
• Tempo de Processamento Típico: 18-24 meses desde submissão até cartão inicial

O Que Causa Atrasos

1. Agendamento Biométrico
O principal atraso é o agendamento de compromissos biométricos em Portugal. Com slots de agendamento limitados e alta procura, os candidatos frequentemente esperam 6-12 meses por um agendamento.

2. Revisão de Documentos
Após biometria, verificação de documentos e verificações de segurança adicionam meses adicionais. Casos complexos (múltiplos dependentes, documentação incomum de fonte de fundos) demoram mais.

3. Produção de Cartão
A produção física do cartão e entrega adiciona semanas a meses após aprovação.

Impacto do Arrasto Administrativo

"Arrasto Administrativo" refere-se ao tempo efetivo adicionado ao seu cronograma de cidadania devido a atrasos de processamento:

*Sob Regra de Contagem da Data de Candidatura (interpretação atual)

Estratégias de Mitigação

1. Documentação Completa: Submeta documentos abrangentes, devidamente traduzidos e apostilados para minimizar idas e vindas
2. Assessoria Jurídica Experiente: Trabalhe com advogados que têm relações estabelecidas com a AIMA e compreendem os requisitos atuais
3. Agendamento Biométrico Antecipado: Solicite agendamentos o mais cedo possível no processo
4. Renovações Digitais: Para renovações (não candidaturas iniciais), a externalização IRN agora oferece processamento mais rápido

Melhorias Recentes

• Externalização IRN: Candidaturas de renovação podem agora ser processadas através do IRN (Instituto dos Registos e Notariado), reduzindo a carga de trabalho da AIMA
• Processamento Digital: Alguns passos administrativos estão sendo digitalizados
• Pessoal Adicional: A AIMA aumentou o pessoal, embora o backlog permaneça substancial

Compreender como a elegibilidade de fundos é determinada protege-o de investir em fundos que podem não se qualificar para o Golden Visa.

Enquadramento de Dupla Determinação

A elegibilidade de fundos requer confirmação de duas autoridades separadas:

1. CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários)

• Verifica a existência e registo do fundo
• Fornece ISIN (Número de Identificação Internacional de Valores Mobiliários)
• Confirma que o fundo está devidamente licenciado como FIA (Fundo de Investimento Alternativo)
• Emite "Ficha de Informação"

2. AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo)

• Detém autoridade exclusiva para designar fundos como elegíveis para Golden Visa
• Emite "avisos" confirmando fundos elegíveis
• Mantém FAQ e orientação sobre critérios de elegibilidade

Hierarquia de Verificação

Seguimos uma hierarquia de verificação de três níveis ao avaliar a elegibilidade de fundos:

Nível 1 (Fontes Obrigatórias)

• Site oficial da AIMA: avisos, FAQs, listas de elegibilidade
• Base de dados pública da CMVM: registo de fundos, verificação ISIN
• Estas são não-negociáveis—nenhum fundo é considerado elegível sem confirmação de ambas

Nível 2 (Fontes Curadas)

• Escritórios de advocacia portugueses especializados em Golden Visa (Viana Law, CSB Advogados, Prime Legal, etc.)
• Notícias financeiras reputadas (Jornal de Negócios, Eco Sapo)
• Publicações especializadas (IMI Daily)
• Estas fornecem dados iniciais mas devem ser verificadas contra fontes do Nível 1

Nível 3 (Fontes Específicas)

• Sites de gestores de fundos
• Prospeto
• Relatórios de gestão
• Relatórios anuais e demonstrações financeiras auditadas

Etiquetas de Estado de Elegibilidade

Ao rever fundos, procure indicadores claros de elegibilidade:

• "Elegibilidade Confirmada" (AIMA + CMVM): Fundo tem designação de elegibilidade AIMA verificada E registo CMVM
• "Ativamente Comercializado – Verificação AIMA Pendente": Fundo é comercializado para Golden Visa mas confirmação AIMA deve ser verificada independentemente
• "Desconhecido": Estado de elegibilidade incerto—diligência devida adicional necessária

Diligência Devida Crítica

Sempre obtenha e reveja:

1. Prospeto: Estrutura detalhada do fundo, estratégia de investimento, comissões e restrições
2. Relatório de Gestão: Holdings atuais da carteira, desempenho e comentário do gestor
3. Confirmação de Registo CMVM: Verifique estado ativo na base de dados da CMVM
4. Confirmação de Elegibilidade AIMA: Verifique se o fundo aparece na orientação de fundos elegíveis da AIMA

Nota sobre Idioma: Prospetos e relatórios anuais são tipicamente em português. Ferramentas de tradução ajudam mas nuances podem ser perdidas—um advogado ou consultor financeiro português licenciado pode fornecer interpretação crítica.

Mesmo fundos que parecem elegíveis podem ter exposição indireta a classes de ativos proibidas. Examine prospetos para estes sinais de alerta:

Categorias de Alto Risco

PropTech e Adjacente a Imobiliário

• Empresas de software de gestão de propriedades
• Plataformas de alojamento de curta duração (concorrentes do Airbnb)
• Tecnologia de marketplace imobiliário
• Empresas de tecnologia de construção em zonas restritas

Exposição a Imobiliário Comercial

• Empresas de desenvolvimento imobiliário comercial
• REITs de escritórios/retalho
• Holdings de propriedade industrial (vs operadores)
• Avaliações dependentes de avaliação de propriedades

Turismo Disfarçado de Empresas Operacionais

• Fundos comercializados como "hospitalidade" mas detendo propriedade em vez de negócios operacionais
• Desenvolvimentos de resorts de praia sem estrutura de empresa operacional
• Carteiras de propriedades de alojamento de curta duração

Perguntas de Diligência Devida

Ao rever qualquer prospeto de fundo, pergunte:

1. Quais são as atividades comerciais principais das empresas da carteira?

   • Negócios operacionais (hotéis, fazendas, fábricas) = potencialmente elegível
   • Detenção/desenvolvimento de propriedade = provavelmente inelegível

2. Onde estão as sedes e operações das empresas da carteira?

   • Deve satisfazer a regra dos 60% de sede em Portugal

3. Que percentagem de receita está relacionada com imobiliário?

   • Alta percentagem sugere exposição a propriedade

4. A avaliação depende de avaliações de propriedade?

   • Se o NAV do fundo é impulsionado por valores de propriedade em vez de rendimento operacional, isto é um sinal de alerta

5. O que acontece na maturidade do fundo?

   • As propriedades subjacentes são vendidas (saída imobiliária) ou os negócios são vendidos (saída de empresa operacional)?

Cautela com Fundos de VC

Fundos de Capital de Risco comercializados como "tecnologia" merecem ceticismo saudável. Muitos fundos de VC portugueses têm empresas da carteira em:

• PropTech
• Tecnologia de alojamento de curta duração
• Marketplaces imobiliários
• Tecnologia de construção

Um rótulo de tecnologia não significa automaticamente livre de imobiliário. Sempre reveja as empresas subjacentes da carteira.

Dada a incerteza regulatória, investidores prudentes devem modelar múltiplos cenários:

Cenário 1: Regras Atuais Mantidas

• Requisito de Residência: 5 anos
• Método de Contagem: Data de candidatura
• Cronograma para Candidato de 2025: Elegibilidade para cidadania até 2030

Cenário 2: Lei 61/2025 Implementada (Candidatos Protegidos)

• Candidatos existentes protegidos sob regra de 5 anos
• Novos candidatos (pós-implementação) enfrentam requisito de 10 anos
• Método de contagem contestado/incerto

Cenário 3: Implementação Total Lei 61/2025 (Sem Proteção)

• Todos os candidatos enfrentam requisito de 10 anos
• Contagem a partir da emissão de autorização (com Arrasto Administrativo)

Alinhamento de Prazo do Fundo (Risco de Desalinhamento de Liquidez)

Consideração Crítica: O prazo do seu fundo deve alinhar com o seu cronograma de cidadania.

Alerta de Desalinhamento de Liquidez: Se o prazo do seu fundo expira antes do seu cronograma de cidadania, você enfrenta risco de reinvestimento—encontrar outro fundo qualificante para manter residência até elegibilidade de cidadania.

O panorama regulatório evolui continuamente. Mantenha-se informado através destes canais:

Fontes Oficiais (Primárias)

• Site da AIMA: Orientação oficial, atualizações de processamento, confirmações de elegibilidade
• Base de Dados CMVM: Registo de fundos, arquivos regulatórios
• Diário da República: Gazeta oficial para nova legislação
• Tribunal Constitucional: Decisões sobre desafios legais pendentes

Fontes Secundárias (Curadas)

• Escritórios de Advocacia Especializados em Imigração: Viana Law, CSB Advogados, Prime Legal, GFDL (foco EUA-Portugal)
• Grandes Escritórios de Advocacia Portugueses: Morais Leitão, SRS, VdA, Abreu, PLMJ
• Notícias Financeiras: Jornal de Negócios, Eco Sapo
• Publicações da Indústria: IMI Daily

Frequência de Atualização

Monitorizamos estas fontes e atualizamos esta página à medida que ocorrem desenvolvimentos. Alterações importantes serão refletidas dentro de:

• Notícias urgentes: 24-48 horas
• Orientação regulatória: 1 semana
• Alterações legislativas: Após publicação oficial

Trabalhar com Consultores

Dada a complexidade e as implicações envolvidas:

1. Contrate Assessoria Jurídica Portuguesa: Advogados de imigração que acompanham alterações regulatórias
2. Coordenação com Consultor Fiscal: Garanta que a seleção de fundos se alinha com obrigações fiscais do país de origem (especialmente PFIC para investidores americanos)
3. Diligência Devida Financeira: Revisão independente de prospetos de fundos e estado de elegibilidade

Nota: Este conteúdo é educacional. Aconselhamento específico requer consulta com profissionais licenciados que compreendem as suas circunstâncias individuais.