Fundos vs Imobiliário: Compreender as Suas Opções

A Mudança Política

Em outubro de 2023, o governo português aprovou legislação removendo o imobiliário como investimento qualificável para Golden Visa. A mudança foi implementada com um período de transição até 2024 para candidaturas já em curso.

O Raciocínio

O governo citou várias preocupações:

• Crise de acessibilidade habitacional em Lisboa e Porto
• Investimento estrangeiro a inflacionar preços dos imóveis
• Investidores Golden Visa a não residirem efetivamente em Portugal
• Desejo de redirecionar investimento para a economia produtiva

O Resultado

Os fundos de investimento (especificamente, fundos regulados pela CMVM que investem em empresas portuguesas) tornaram-se a via principal para novos candidatos. Existem outras opções (transferência de capital, criação de empresa, I&D) mas os fundos são os mais práticos para investidores passivos.

Mesmo quando o imobiliário estava disponível, os fundos tinham características distintas:

Montante de Investimento

• Imobiliário: €500.000 (ou €350.000 para projetos de reabilitação)
• Fundos: €500.000

Liquidez

• Imobiliário: Baixa. Vender propriedade leva meses e incorre em custos de transação (6-10%)
• Fundos: Média. A maioria dos fundos tem prazos de 7-10 anos com procedimentos de saída definidos

Gestão

• Imobiliário: Ativa. Você trata de inquilinos, manutenção, gestão de propriedade
• Fundos: Passiva. Gestores profissionais tratam de tudo

Diversificação

• Imobiliário: Ativo único. Todos os €500K num imóvel
• Fundos: Diversificado. Distribuído por múltiplas empresas portuguesas

Retornos

• Imobiliário: Rendimento de arrendamento (3-5%) + valorização (variável, dependente do mercado)
• Fundos: TIR alvo varia por tipo de fundo (2-15% dependendo da estratégia)

Complexidade Fiscal

• Imobiliário: Impostos sobre propriedade portuguesa, tributação de rendimentos de arrendamento, mais-valias
• Fundos: Tributação ao nível do fundo varia; investidores dos EUA enfrentam considerações PFIC

Certeza de Saída

• Imobiliário: Dependente do mercado. Sem comprador garantido
• Fundos: Prazos de fundo definidos com procedimentos de liquidação

Para muitos investidores, a mudança para fundos é vantajosa:

1. Sem Dores de Cabeça de Gestão de Propriedade
Não precisa de encontrar inquilinos, tratar de reparações ou lidar com regulamentos de propriedade portugueses do estrangeiro. O gestor do fundo trata de tudo.

2. Melhor Diversificação
Em vez de apostar €500.000 num apartamento em Lisboa, o seu investimento está distribuído por múltiplas empresas, setores e por vezes classes de ativos.

3. Due Diligence Profissional
Os gestores de fundos conduzem análises aprofundadas das oportunidades de investimento. Você beneficia da sua expertise em vez de navegar nos mercados imobiliários portugueses sozinho.

4. Proteção Regulamentar
Os fundos regulados pela CMVM têm auditorias obrigatórias, proteções ao investidor e requisitos de transparência. As transações imobiliárias portuguesas têm menos salvaguardas incorporadas.

5. Cronograma de Saída Mais Claro
A maioria dos fundos tem prazos definidos (7-10 anos) e procedimentos de liquidação. A saída de propriedade depende inteiramente das condições de mercado e de encontrar comprador.

6. Custos de Transação Mais Baixos
As taxas de subscrição de fundos (1-3%) são tipicamente mais baixas que os custos de transação de propriedade (6-10% incluindo IMT, notário, honorários legais).

Os fundos não são perfeitos. Eis o que abdica:

Menos Controlo
Não pode escolher investimentos específicos. O gestor do fundo decide onde vai o seu dinheiro dentro da estratégia do fundo.

Retornos Dependem da Gestão
Ao contrário de propriedade onde pode influenciar o valor através de renovação ou gestão, os retornos do fundo dependem inteiramente das decisões do gestor.

Menos Tangível
Alguns investidores preferem possuir ativos "reais" que podem ver e tocar. Unidades de participação são instrumentos financeiros, não propriedade física.

Estruturas de Taxas
Os fundos cobram taxas de gestão contínuas (1-3% anualmente) mais potenciais taxas de performance. A propriedade também tem custos de detenção, mas são mais visíveis.

Restrições de Liquidez
A maioria dos fundos Golden Visa tem períodos de lock-up que coincidem com o requisito de residência de 5 anos. Não pode sair facilmente se mudar de ideias.

Complexidade Fiscal (para algumas nacionalidades)
Investidores dos EUA enfrentam requisitos de reporte PFIC que não se aplicavam à propriedade direta. Investidores do Reino Unido podem enfrentar tratamento fiscal diferente do rendimento de arrendamento de propriedade.

O investimento em fundos é ideal se:

• Quer investimento passivo sem responsabilidades de gestão
• Prefere diversificação a apostas concentradas em propriedade
• Não planeia viver em Portugal a tempo inteiro
• Quer gestão profissional do seu investimento
• Prefere cronogramas de saída definidos a vendas de propriedade dependentes do mercado
• Tem conhecimento limitado dos mercados imobiliários portugueses

O investimento em fundos pode ser desafiante se:

• Prefere fortemente ativos tangíveis e físicos
• Quer máximo controlo sobre decisões de investimento
• É um investidor dos EUA desconfortável com reporte PFIC
• Quer usar a propriedade pessoalmente (casa de férias)
• Tem expertise específica em imobiliário que quer aproveitar

Se originalmente planeava usar imobiliário mas agora deve considerar fundos:

Reformule as Suas Expectativas
Pense no investimento em fundos como comprar acesso a residência portuguesa e mobilidade na UE—não como um investimento tradicional. Se o fundo devolver o seu capital após 7 anos com ganhos modestos, ainda assim alcançou o seu objetivo de imigração.

Foque na Gestão de Risco
Escolha fundos com estratégias conservadoras se a preservação de capital importa mais que retornos. Fundos mútuos diversificados têm menos risco que fundos de capital de risco.

Considere o Custo de Oportunidade
Os seus €500.000 teriam estado ilíquidos em propriedade de qualquer forma. O investimento em fundos não é necessariamente mais restritivo—é apenas diferente.

Use os Profissionais
Ao contrário de propriedade onde poderia confiar no seu próprio julgamento, a seleção de fundos beneficia de aconselhamento independente. Ajudamos investidores a combinar fundos com os seus perfis de risco e situações fiscais.